[elektro-etc] kuruc viktor

[Kovács József]

 >A lakás simán vagyontárgy, és vikibátyó simán a befolyásával élt 
vissza, amikor elérte ezt a hasznot.
 >hjozsi

Azt hiszem a vector utálatod  árt
az emlékezetednek és a logikádnak is....

1994-ben a netto átlagbér ~24500 Ft/hó
azaz  cirka 300 eFt/év volt...

1994-ben a pesti lakótelepi lakások 40-50 eFt/m2 áron keltek el.
Azaz a szokvány, 50-60 m2 lakás ára, 2,5+-0,5 milla körül alakult
(ami akkoriban ~7-10 évi átlagjövedelem volt)

Én akkor építettem ez a házat, a város egyik
elit negyedében, a kor színvonala fölötti minőségben.
A netto 108 m2+teljes pince, került ~4,5 millióba.
(ami akkoriban ~15 évi átlagjövedelem volt)

Ekkor zajlott a lakás magánosítás....
Aminek menete ez volt:

Piaci ár megállapítása, majd ugye
50% árcsökkentés a lakottság miatt
Az eladási ár az állapottól és minőségtől függően
a lakott becsült ár 15-30% volt (önkori döntött erről)

Az eladási ár 10%-át kellett minima kp-ben fizetni.
A többi mehetett "állami" hitelre. (5 évre)
HA full kp fizettél, akkor a maradéknak a 40%-t IS elengedték.
Kellet a kp az önkorinak na.....

-----

Rátérve a vector lakására...
Ez mivel a lakott becsértéke ~6 milla volt, így
értelemszerűen ~12 millára volt értékelve alapban.
Ez ugye ~ 5 panel, vagy  ~2,5 családiház ára!
Avagy 40 évi átlagbér....
Avagy 88-89 eFt/m2...
Szerintem nem lett  durván alábecsülve, anno.
Még a haris-ban  sem...

Az, hogy aztán azért lett-e 15%-ért (minimum) eladva
a max lehetséges 30% helyett, mert le volt romolva
(a várban nem elképzelhetetlen ugyebár) vagy mert
az ellenzéki vectornak segített az önkori értékelője,
ennyi ismeret alapján, eldönthetetlen...az áron sokat
nem módosított volna 30% sem...akkor 2X annyi.
A piaci ár 5%-ért vette meg a max lehetséges 10% helyett...

Nagy jelentősége nincs, hogy azonnal kiköltözve
belőle 90% vagy 95% a tiszta haszon...igaz?
Főleg, mivel  mint arra emléxünk ugye
...5 évig nem lehetett eladni...úgysem.

A 8 év alatt (kikerestem) 205% infáció volt anno.
(a netto átlagbér is 94 eFt-ra kúszott fel, ami
mellesleg 25% reálbér növekedést takar)

Vagyis a 12 millás üres ár, emiatt ~36 millát jelent.
Az eladási ár 62 milla lett....ami 55 évi átlagbér.
A reál felértékelődés tehát 15/40=37,5% a 8 év alatt.

---
Vajon ez 37,5% hozam túl sok-e a 8 évre?
Egy  rendbe rakott, jó helyen lévő lakásért...
---

Miközben...
Nem tudni ..mennyit költöttek rá, vélhetően nem keveset.
Nem tudni menyit nyomott a latban a vevőnél a Haris köz
Nem tudni mennyit nyomott a latban az eladó személye.

Szóval én nem látok extra nagy panamát a dologban
Ha reálértéken számolgatunk és nem inflációs Ft-al...

Mellesleg a mai árak  és bérek alapján
panel 180*55=~10 milla/135/12=~6 év
családi ház 230*110=25 milla/135/12=15 év

Erre szoktam mondani, hogy
NEM drágább ma sem lakást/házat
teremteni mint 15 éve volt....!
Csak megy a sírás a fiatalság részéről.

KJ